東京地方裁判所 昭和４５年（ワ）４１４５号 判決
原告 株式会社 舟
右代表者代表取締役 船越靖弘
右訴訟代理人弁護士 岸巌
右訴訟復代理人弁護士 穴倉秀男
被告 三信建物株式会社
右代表者代表取締役 長田信
右訴訟代理人弁護士 真室光春
同 横溝一
同 風間幹夫
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 被告は原告に対し金一三二二万九四二円および内金一一六一万八七七四円に対する昭和四五年五月七日から完済まで年五分の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ 仮執行の宣言
二 請求の趣旨に対する答弁
主文と同旨
第二当事者の主張
一 請求原因
１ 原・被告間の賃貸借契約
（一） 原告は昭和四四年一一月二四日被告より被告所有の東京都渋谷区神宮前四丁目三番一五号所在東京セントラル表参道アパート（以下本件建物という）のうち第一二一号室一九二・〇四ｍ2および前庭園五九ｍ2（以下本件賃借物件という）を、喫茶・軽食等の飲食店に使用する目的で、賃貸借期間五年、賃料一か月二六万円（但し賃借後六か月間は一か月二一万円の割合）、毎月末日限り翌月分を持参払い、保証金七八〇万円（支払済）の約で賃借（以下本件賃貸借契約という）し、右賃借物の引渡を受けた。
（二） その際原告は被告に対し本件賃借物件における営業内容は軽食・喫茶とし、営業時間は午前九時より翌日午前二時までとし、被告の文書による承諾なしには変更をしないこと、右営業に関する監督官庁の許可または指示に従いその範囲をこえないこと等を約した。
（三） 本件賃借物件の使用目的が喫茶・軽食等の飲食店として使用することにあったことは本件賃貸借契約締結に至る左の経過によるも明らかである。すなわち原告は喫茶・軽飲食店等の経営を業とするものであるがその代表取締役船越靖弘は個人で本件建物の一室を賃借居住していたところ、不動産の賃貸・管理等を業とする被告は、原告が喫茶店を現に経営していることを聞知していたので昭和四四年九月ごろ原告に対し、本件賃借物件は新築の貸店舗であり、喫茶・軽食の飲食店に最適であるからそこにおいて飲食店を経営してもらいたい、喫茶店経営経験者の原告に賃借してもらいたいと申込みをしていたので、原告は市場調査の結果被告との間に本件賃貸借契約を締結したものであった。
（四） 右にいう飲食店営業とは、一般食堂、料理店、すし屋、そば屋、旅館、仕出し屋、弁当屋、レストラン、カフェー、バー、キャバレー、その他食品を調理しまたは設備を設けて客に飲食させる営業をいい、喫茶店、サロンその他の設備を設けて酒類以外の飲物または茶菓を客に飲食させる喫茶店営業は飲食店営業から除外される（食品衛生法施行令第五条第一号、第二号）ものである。
２ 被告の瑕疵担保責任
瑕疵の存在
（一） 原告は昭和四四年一二月二一日開店を目標に店内整備、従業員採用等の準備を完了し、同年同月一〇日ごろ食品衛生法上の都知事の許可を得るべく所轄の渋谷保健所にその手続を執らんとしたところ、次に述べる（二）ないし（七）の事実から、前記契約の目的を達成することが不可能になった。
（二） 本件賃借物件所在地は第一種文教地区・住居専用地区にあたり、東京都文教地区建築条例（昭和二五年一二月七日東京都条例第八八号、以下本件条例という）第三条によると、第一種文教地区においては建築基準法第四九条の制限によるほか左記にかかげる用途に供するため建築物を建築し、または用途を変更してはならない旨規定している。
記
(1) 待合、料亭、カフェー、料理店、キャバレー、舞踊場、舞踊教習所の類で風俗営業取締法の適用を受けるもの
(2) ホテル、旅館
(3) 劇場、映画館、演芸場又は観覧場
(4) マーケット（市場を除く）
(5) 遊技場、遊戯場、但し学校付属のものを除く
(6) 工場公害防止条例（昭和二四年東京都条例第七二号）の適用を受けるもの
(7) 前各号の建築物に類するもので環境を害し又は風俗をみだすおそれがあると認めて知事が指定したもの
（三） 東京都知事は昭和四二年九月一六日前記(7)に基き、東京都告示第九一六号を以て左記飲食店を前記(7)にいう建築物に指示した。
記
(1) 共同住宅の主として住戸又は住室のある階に設ける飲食店
(2) 前号以外の飲食店で住居専用地区に設けるもの
（四） 前記（三）の告示に基き東京都衛生局長は昭和四二年一二月二二日、四二衛公食発第四五五号「文教地区における飲食店営業の取扱について」と題する通達を各保健所長宛に出しているが、右通達には文教地区内の飲食店で住居専用地区内に設けるものについては、新規の飲食店営業の許可は一切認めない旨指示している。
（五） 以上（二）ないし（四）からいって、原告が本件賃借物件において飲食店の営業許可申請をなしても前記（三）の(2)に該当し許可されないことは明らかであり、原告は本件賃借物件において飲食店を営業することは不可能であることが判明した。
（六） 本件条例第三条但書によると「知事が文教上必要と認め又は文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない」旨例外規定を設けているが、同条本文の趣旨は同条に列挙する建築物が存在することは風俗の悪化、騒音の発生等により静かな文教地区としての環境を害し、または風俗を乱すおそれがあると認められるからである。従ってかかる文教上の目的を害するおそれがない場合または積極的に文教上必要と認められる場合には知事が特に許可した場合に限り前記制限を解除することができる旨を例外的に規定しているのであり、他方同条第七号（前記（二）の(7)）に基き前記東京都告示第九一六号による建築物の指定がなされたのであるから、原・被告間の本件賃借物件の使用目的たる飲食店営業が本件賃借物件においては同条但書に該当するとして都知事から許可されることはありえない。
（七） 東京都における実際上の取扱も、地域住民の利益を最優先して考慮し、地域住民の意思を尊重し、本件条例第三条但書の要件を厳格に解釈運用し、付近住民の全員の同意を得られる場合等でなければ該許可申請を受理せず、従って風俗の悪化、騒音の発生等により静かな文教地区としての環境を害するおそれが少しでもある場合又は同様に風俗をみだすおそれの少しでもある場合には右許可申請のあった段階において事前審査し、右許可申請手続を受理しないように指導し、その結果、現在まで一件も同条但書にいう許可をしていない。
ところで本件賃借物件が所在する付近の住民は本件建物が共同住宅用として建築されたことにも反対していたほどであるから、本件賃借物件において飲食店を経営することについては一層強固な反対を受けるであろうことは当然であるし、現に原告は付近住民から同意を得るために最大限の努力をなし一部住民の同意を得たのであるが、付近住民全員の同意を得ることができなかったばかりでなく、飲食店のできるのに反対の意思を表明した住民もいたのであるから、都知事より同条但書の許可を得ることは不可能になったのである。
３ 本件賃貸借契約の解除
原告の代表取締役船越靖弘は昭和四四年一二月二九日被告の代表取締役長田信に対し、本件賃借物件が飲食店として使用できないことを理由に本件賃貸借契約を解除する旨口頭にて意思表示した。
４ 原告の蒙った損害
原告は本件賃借物件を飲食店として使用するために左のとおり金員を支出しあるいは債務を負担したのであるが、前記瑕疵により飲食店営業は不可能であったがため、右と同額の損害を被ったことになる。
≪中略≫
５ 結論
よって被告は原告に対し前記四の瑕疵担保に基く損害金一三、二二〇、九四二円を支払う義務があるので原告は被告に対し右同金額の支払ならびに内金一一、六一八、七七四円に対する弁済期経過後である昭和四五年五月七日から右支払済みに至るまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
二 請求原因に対する答弁
１（一） 喫茶・軽食等の飲食店に使用する目的であることを否認し、その余の事実を認める。
（二） 認める。
（三） 原・被告の職業関係、原告の代表取締役船越靖弘の居住関係の部分を認め、原告が市場調査の結果本件賃借契約を締結したとの点は不知、その余の事実を否認する。
２（一） 原告が本件賃借物件を飲食店に改装したとの点は認め、その余の事実は不知。
（二） 認める。
（三） 認める。
（四） 不知。
（五） 争う。
（六） 本件条例第三条但書に原告主張の規定が存することを認める。従って本件条例で原則的に建築等が制限される場合であっても右但書の条件を具備し、知事の許可を得れば建築等の制限が解除され、その結果飲食店営業が可能となる。
（七） 東京都における右但書についての実際上の取扱は、付近住民の日常生活の便に供されるような種類の飲食店（例、そば屋、すし屋、食堂等）や、当該店舗付近の環境に悪影響をおよぼすことのないような形態の飲食店（例、軽食・喫茶等）の場合には都知事の許可が得られるのであるから、本件賃借物件で一切の飲食店営業が不可能であるとの原告主張は誤りである。
原告が本件賃借物件で営業することを意図・計画した飲食店の形態は、営業時間が深夜二時におよび、酒類の提供を伴い、更に客層も近辺のバー等の流れ客を対象とするなどし、その雰囲気は多分に遊興的なものであったため付近住民から開業反対運動をおこされ、開業を中止するに至ったものである。従って、本件貸借物件において飲食店営業が不可能であるとしても、それは原告の意図・計画する特殊な形態の飲食店営業が不可能ないし困難であるというにすぎず、仮りに飲食店営業が本件賃貸借契約における本件賃借物件の使用目的になっていたとしても、原告の主観的な前記意図の実現不可能性をもって、瑕疵が存在したということはできない。
３ 認める。
４ ≪省略≫
三 抗弁
仮りに本件賃借物件に瑕疵があったとしても原告は右瑕疵の存在につき知っていたのであり、然らずとするも重大な過失によって知らなかったものであるから「隠レタル」瑕疵ということはできない。以下詳述する。
１ 悪意の抗弁
（一） 原告は飲食店経営を業とする株式会社であり、その代表取締役船越靖弘は飲食店営業につき豊富な経験を有するものであって、飲食店を開業するについては各種行政法規上の制約が存することを知悉している。
（二） 船越は本件賃貸借契約締結に先立ち、本件建物付近の飲食店等を調べ、事前に市場調査を実施している。
（三） 船越は本件賃借物件で原告が計画した飲食店の開業許可を得るべく、関係官庁に相談等に赴いている。
右事実を総合すると、船越は本件賃借物件において原告の意図・計画した形態の飲食店営業が法的に困難であることを知りながら、事後的に関係官庁に働きかけて交渉すれば都知事の許可が得られると見込んで本件賃貸借契約を締結し、更に多大の費用を投じたものである。
２ 重過失の抗弁
（一） 原告は本件賃借物件で飲食店営業を営むにつき法的な諸制約が存するか否かを関係官庁等に問いあわせる等事前に調査すべき注意義務が存した。また、原告主張の本件条例による制約は、飲食店開業に対するものではなく飲食店に供するための建物の建築または用途変更自体を禁じたものであるから原告は本件賃借物件を飲食店用に改装する以前に右調査をなすべき義務が存した。
（二） 右調査は区役所建築課または都の関係部局に問いあわせれば極めて容易である。
（三） しかるに原告は右注意義務を怠り本件賃貸借契約を締結し、その上漫然と本件賃借物件に費用を投ずる等したものである。
四 抗弁に対する答弁
瑕疵の存在につき原告が知っていたか、あるいは重大な過失により知らなかったとの点については否認する。
１（一） 原告は飲食店経営を業とする株式会社であること、飲食店営業をなすには食品衛生法上の営業許可申請手続を要することを知っていたことは認めるが、その余の事実は否認する。原告が現実に経営しているのは千代田区神田駿河台における喫茶店一店のみである。
（二） 認める。原告は前述（一の１の（三）参照）のように被告から本件賃借物件の賃借の申込みを受けた直後に市場調査を行ったところ、本件建物は表参道より東側に約三〇米入ったところにあり、表参道およびそれに交叉する明治通りには多数の飲食店が営業していること、特に原宿駅寄りに多数の飲食店が集中しているが、本件建物は付近には「スナック・サクランボ」だけであること、また午前中の営業は期待できず午後から深夜にかけての営業をしないと採算のとれないこと、右既設の飲食店の平均営業時間は午前一〇時から深夜の午前二時までであること、本件建物が表参道より約三〇米引込んでいるため広告方法に留意する必要のあること、静かな落着いたムードを出し易いこと、店舗は高級イメージのものである必要があること等が判明した。
（三） 認める。但し原告が相談した監督官庁とは前述（第二の一の２の（一）の１参照）した如く昭和四四年一二月一〇日ごろの渋谷保健所のみにすぎない。
原告が本件賃借物件に前記瑕疵が存することを知っておれば、二千数百万円の資金を投下して開店の準備をするはずがない。
２ （一）ないし（三）をすべて否認する。
第三証拠≪省略≫
理由
一 原告が被告から昭和四四年一一月二四日本件賃借物件を、保証金七八〇万円、賃料一ヵ月二六万円（但し、賃借後六か月間は一か月二一万円）の約で賃借したこと、その際原被告間において、本件賃借物件における営業内容は喫茶・軽食とし、被告の文書による承諾なしには変更しないこと、右営業に関する監督官庁の許可または指示に従うこと等を約したことについては当事者間に争いがない。
二 原告は本訴において、原告は本件賃借物件で飲食店を経営する目的で賃借したものであるが、本件建物の所在地は、第一種文教地区・住居専用地区にあたり、東京都文教地区建築条例第三条およびこれを受けた昭和四二年九月一六日付東京都告示第九一六号によって、本件建物の所在地においては飲食店の建築や用途変更が原則として禁止されており（以上の制限があることについては当事者間に争いがない。）、原告が目的とした飲食店営業の許可がおりないことは明らかであり、従って本件賃借物件には右のような公法上の制限という瑕疵が存するので、原告は昭和四四年一二月二九日被告に対し契約解除の意思表示をした（契約解除の点は当事者間に争いがない。）から、被告は有償契約一般に準用（民法五五九条）される民法第五七〇条の瑕疵担保責任として、原告に対しその被った損害を賠償すべきであると主張する。
三 ところで、営業に関する監督官庁の許可という公法上の制限も民法第五七〇条の瑕疵に該当するというのが判例であり、したがって、賃貸借契約において予定された飲食店営業につき、その許可が得られないときは、同条において準用する民法第五六六条により、賃借人は、何らの通知催告を要せずして契約を解除することができるほか、少なくとも契約費用については賃貸人側の故意過失にかかわらず（無過失責任）損害賠償を求めることができるのである。
しかしながら、原告が本訴で賠償を求めている損害とは、飲食店営業の許可がおりるものとして店内の設備、従業員の採用、宣伝広告等開店準備のため大々的に投じた費用がその間に支払った賃料とともに無駄になったというのであり、契約費用のような通常の出費をはるかに超えるものである。いかに瑕疵担保責任であるからといって、右のような損害にまで無過失責任を問われるときは、その責任は際限のないものとなって著しく妥当性を失するから、これをなんらかの理由によりあるいはなんらかの範囲において制限しなければなるまい。
これをどのようにして制限するかであるが、まず、本件で原告が請求している右の諸費用は、賃料の点は別として、飲食店営業がおりるという見通しのもとに専ら原告自身が計画を立てそれに基づいて投じたものであることは、≪証拠省略≫により認められるところである。一方、飲食店営業の許可を取り付けるのは、本件賃借物件を使用して営業を始めるべき原告にほかならず、その間にあって賃貸人たる被告に協力を求めなければならない事項は何もないはずである。また、営業許可が得られる見通しについても、賃貸人に尋ねてみても賃借人以上に的確な回答が出ることを期待できるものでもない。そうすると、許可が得られるとの見通しのもとに費用を投ずるには、万一許可が得られないときはそれが無駄になることを賃借人たる原告自ら覚悟してかかるべきであり、飲食店営業に供する目的で賃貸借契約を結んだというだけでは、無駄になった費用の賠償を被告に請求できる根拠としては不十分である。もっとも、被告が、許可が得られること間違いないと保証した場合とか、あるいは逆に許可の得られる見込みが皆無であることを知りながら原告に告げなかった場合はまた格別であり、かような場合には、被告において、瑕疵担保責任として、右の無駄になった費用の損害賠償をしなければならないことはいうまでもない。
四 以上要するに、瑕疵担保責任が法定の無過失責任であるという沿革を強調して相手方の故意過失を問うことなく損害賠償を求めるときは、その請求できる範囲がおのずから限局されざるをえず、それでは妥当な解決が得られないからといってより以上の損害賠償を認めるときは、故意過失という相手方の主観的態容も問題とせざるをえないことになる。これを本件についてみるに、原告が投じた店内設備その他の開店準備費用の賠償を被告に求めることができるのは、前述のように、被告が飲食店営業の許可が得られること間違いないと保証した場合とか、あるいは逆に許可の得られる見込みの皆無であることを知りながら原告に告げなかった場合に限るべきである。
そこで、証拠を調べてみるに、成立に争いのない甲第二号証は、被告代表者の供述によれば、被告が付近の不動産業者に本件賃借物件の貸店舗あっせんを依頼した際に客寄せ用として業者に渡したちらし広告であることが認められるが、これには「喫茶、軽食、最適」との記載があるけれども、ちらし広告にこの程度の文言を入れたからといって、それだけで被告が飲食店営業の可能であることを保証したことにはならない。また、成立に争いのない乙第五号証は、文面上本件賃貸借契約に伴い被告から原告に対し提出を求めた誓約書の原稿であることが明らかであるが、文中「営業内容は軽食、喫茶とし」とあるけれども、これまた右文書の記載があるからといって被告において飲食店営業の可能であることを保証したことにはならない。その他本件の全証拠を精査してみても、被告が飲食店営業の許可が得られることを保証し、あるいはその許可の得られる見込みの全然ないことを知りながら原告に告げなかったという事実を認めるに足りるだけの証拠はない。
五 右のとおりであるから、原告の請求のうち店内設備その他開店準備のため投じた費用の賠償を求める部分は理由がない。
残るは既払賃料の点であるが、既に述べたように、被告が飲食店営業の許可が得られることを保証した事実は認められないから、原告のため営業を可能ならしめる義務はなく、また、被告において飲食店営業の不可能なことを知りながらあえて黙秘したという事実も認められないから（この点も既に説示した）、既払賃料を損害賠償として請求することはできない。
したがって、既払賃料に関する損害賠償請求も理由がない。
六 よって、原告の請求を棄却し、なお、民事訴訟法第八九条に従い、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 賀集唱 裁判官 荒川昂 裁判官雨宮則夫は、転任のため、署名押印することができない。裁判長裁判官 賀集唱）